El año en el que los bancos limpiaron sus balances de ladrillo para regocijo de los fondos extranjeros

  • Las grandes entidades firman o anuncian operaciones por más de 72.000 millones de euros en lo que va de año
  • España sigue por encima de la media europea en cuanto a activos tóxicos procedentes de la crisis inmobiliaria, pese a los avances

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Fotografía de archivo de un local en venta // EFE

Los bancos limpian su balance y los fondos engrosan el suyo. Esta ha sido la tendencia en el sector bancario español durante este 2018 que ahora se cierra. Operaciones millonarias que han servido a las entidades para sacar de sus activos aquellos tóxicos relacionados con el sector inmobiliario, como son los préstamos de dudoso cobro o los inmuebles recibidos en prenda por impagos.

Las principales entidades han cerrado o anunciado operaciones durante estos últimos doce meses que incluyen más de 72.000 millones de euros en activos de este tipo. Esto ha sido aprovechado por media docena de fondos, encabezados por Blackstone, Cerberus o Lone Star, que se han hecho fuertes en el sector inmobiliario español.

La mayor operación la hizo Santander, vendiendo el ladrillo de Popular a Blackstone. Aunque se anunció en 2017, el cierre definitivo se ha producido en 2018. Aquel acuerdo incluía 30.000 millones en activos y la inmobiliaria Aliseda. Por volumen, también fueron destacadas otras operaciones como la de BBVA con Cerberus, con 13.000 millones, o de 12.800 millones entre CaixaBank y Lone Star.

La última en unirse, esta misma semana, fue Bankia. La entidad nacionalizada no se había anotado una venta de una gran cartera como sí habían hecho sus rivales. En este caso, pactó con Lone Star el traspaso de 3.070 millones en activos tanto inmobiliarios como créditos morosos. El fondo, al igual que en otras operaciones de este tipo, ha dirigido el acuerdo desde una sociedad en el paraíso fiscal Bermudas.

Las operaciones se han ido produciendo hasta los últimos días del año. Incluso en entidades más pequeñas. Kutxabank, heredera de las antiguas cajas vascas, anunció el viernes un acuerdo con el fondo Bain Capital para el traspaso de 700 millones de euros de crédito promotor.

De este modo, los bancos han aprovechado las condiciones de mercado y el apetito de los inversores por el sector inmobiliario español, con una tendencia al alza de los precios y un auge en el alquiler, para limpiar los balances. Durante los años del boom urbanístico, las entidades acumularon una fuerte exposición al ladrillo, que con la crisis se convirtió en decenas de miles de inmuebles recibidos tras impagos y en innumerables créditos morosos. La actividad promotora acumulaba la mayor parte de estos activos.

Además de que las condiciones actuales han beneficiado estas operaciones, el acicate fundamental para las entidades ha sido la presión de los supervisores como el BCE o el Banco de España, que han forzado a la desinversión de estos activos. Estas entidades precisan de provisiones para hacer frente a las pérdidas que puedan provocar estos activos y este dinero al final no se utiliza para préstamos o créditos. Por eso el organismo que preside Mario Draghi urge a los bancos a desprenderse de ellos.

Esto provoca una oportunidad para los fondos de inversión, propietarios cada vez más de una mayor proporción del inmobiliario español. Adquieren miles de inmuebles, algunos más atractivos que otros, con importantes rebajas respecto a su valoración. Estos inversores son especialistas en comprar activos de poco valor y convertirlos en negocios rentables.

Además, estos acuerdos les permiten acceder a las estructuras de las antiguas inmobiliarias de los bancos. Los conocidos como ‘servicers’ se han incluido en estas operaciones. Así, Aliseda, Altamira, Haya Real Estate o Solvia, la más reciente, están ahora en manos de fondos. Se sirven de estas empresas para dar posteriormente salida a los activos adquiridos. O bien, los transfieren a sociedades de alquiler de vivienda, tal y como ha realizado Blackstone con sus socimis.

Todavía por encima de Europa

Sin embargo, pese a la aceleración de la venta de activos tóxicos, la banca española todavía no está entre las mejores de Europa. Según datos de la EBA, la autoridad bancaria europea, en España los activos improductivos se sitúan en torno al 4,2% del total de activos, frente al 3,5% de la media europea. El Banco de Crédito Cooperativo (Cajamar), Liberbank y Unicaja son las entidades con una mayor exposición, según la EBA. Bankinter, Santander y BBVA aparecen con la mejor posición.

Así, en una reciente intervención, el gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, aseguraba que los niveles son “todavía elevados” en comparación con los datos previos a la crisis. Según este organismo, los bancos guardaban todavía, a cierre de octubre, 73.870 millones de euros en préstamos de dudoso cobro. Supone un recorte de 20.000 millones en lo que va de año y una tercera parte de lo alcanzado en 2013, el peor año de la crisis, en el que se alcanzaron 197.000 millones en créditos morosos.

Pero esta obligación ha generado también malestar entre las entidades. En un foro sobre sector bancario celebrado la pasada semana, José Sevilla, consejero delegado de Bankia, defendió que “la diferencia de la gestión que hacen de esos activos los fondos y los bancos es mínima” y que la venta de estos activos se producía “porque los fondos no tienen las mismas normas”.

Sin embargo, los bancos no se desligan del todo de estos activos. El proceder de estas operaciones ha sido similar en todas las ocasiones. Se crea una sociedad nueva, a la que se transfieren los inmuebles o los créditos dudosos. Estas sociedades tienen una participación mayoritaria del fondo, habitualmente del 80%, aunque en casos como el del Santander y Blackstone, es del 51%. El resto, queda en manos de la entidad.

El traspaso de activos inmobiliarios de bancos a fondos no ha sido exclusivamente a través de la venta de carteras. Una operación relevante que ha sucedido este año ha sido la de la socimi Testa, la mayor inmobiliaria de vivienda en alquiler del país. Originariamente, BBVA y Santander controlaban esta sociedad con más de 10.000 viviendas. Tras su salida a cotizar, el fondo buitre Blackstone ha adquirido el 80% del grupo, convirtiéndose en el mayor casero de España.


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