¿Por qué los fondos han comprado todo el ladrillo a la banca y qué van a hacer con ello?

España no se ha ‘desenladrillado’, simplemente, el problema cambia de manos. La venta del ladrillo tóxico de la banca a los fondos es un capítulo más de la crisis, y la duda es qué va a pasar ahora

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En apenas un año, Santander, BBVA, Caixabank y Sabadell han vendido toda su exposición inmobiliaria a fondos

En apenas un año, Santander, BBVA, Caixabank y Sabadell han conseguido sacar de sus balances una década de crisis inmobiliaria, la espectacular cifra de 68.000 millones de euros brutos que tenían ligados a inmuebles adjudicados y préstamos morosos, un cajón de sastre en el que hay de todo, desde edificios y solares con gran potencial, hasta kilométricas extensiones de suelo rústico donde cuesta imaginar la colocación de un solo ladrillo en décadas.

El responsable de este rápido desagüe es el Banco Central Europeo (BCE), que ha obligado a las entidades a sanear de una vez sus estados, consciente de que seguían haciéndose trampas al solitario en las valoraciones, para no reconocer un agujero que todavía seguía ahí, y que lastraba su rentabilidad, al tratarse de activos improductivos.

Pero el exceso de ladrillo que sigue teniendo España no ha desaparecido, solo ha cambiado de manos: de los bancos, a los grandes fondos internacionales. Y la pregunta obligada es: ¿por qué gigantes como Blackstone, Cerberus o Lone Star están tan interesados en comprar esos mismos activos que el BCE ha forzado vender?, ¿cómo van a digerir esta ingente cantidad de suelo y cemento?, ¿qué van a hacer los fondos con todo el ladrillo que han comprado a la banca?

Primero, hay que entender el diferente contexto en el que se mueven bancos y fondos. A los primeros, el BCE ha querido también fortalecerse de cara a la próxima crisis que se avecina, una crisis de deuda que, se prevé, estallará cuando empiecen a subir los tipos y se acabe la fiesta del dinero fácil de los últimos años.

Solo en los próximos tres ejercicios, las entidades españolas deberán devolver 170.000 millones que pidieron prestados al BCE y, además, aunque la subida de tipos beneficiará a su negocio tradicional, el préstamo, penalizará a sus carteras de bonos, ya que cuando los tipos suben, el precio de estos activos cae.

Para hacerse una idea de qué tipo de amenaza estamos hablando, solo hay que echar la vista atrás al pasado mayo, cuando las tensiones generadas en torno a las deudas italiana y española golpeó con fuerza al sector financiero nacional.

Esta misma orgía de liquidez en la que todavía vivimos, aunque ahora termina, ha cargado los bolsillos de los grandes fondos internacionales, que necesitan imperiosamente invertir tanto dinero, con el añadido de que suelen comprometerse a hacerlo con altas rentabilidades, por encima de los dos dígitos.

Para conseguirlo, no es recomendable apostar por deuda, ni soberana ni corporativa, cuando se está hablando de que por ahí llegará la próxima crisis, ni tampoco jugar demasiado a la renta variable (bolsa), la cual se espera que se vea arrastrada, lo que obligan a girar la vista hacia inversiones alternativas, como el inmobiliario.

Comprar barato para vender

Suma y sigue, porque tras años con valoraciones hinchadas, la banca se ha visto obligada a vender con descuentos medios que se han movido entre el 50% y el 60% del valor que tenían en libros, descuentos que hacen que sí sea atractivo para los fondos comprar, y que marcan diferencia frente otros activos, como los citados bonos, a los que cada vez más voces acusan de moverse en terreno de burbuja.

Pero estos fondos también son conscientes de que necesitan poner a producir cuanto antes esta ingente inversión, y aquí es donde entra en juego la importancia del tamaño, el apetito por las grandes carteras y el interés por hacerse con empresas especializadas en gestión de activos, los famosos ‘servicer’, que permiten aprovechar las economías de escala para hacer más rentable su trabajo.

En ese ganar tamaño, veremos sumas de empresas que darán lugar al nacimiento de nuevos campeones nacionales, como se espera que haga Blackstone en el sector hotelero con la integración de Hispania, HI Partners y, más que probablemente, los establecimientos turísticos que se adjudicó Banco Popular, y cuya cartera compró el fondo hace justo un año.

También se espera la creación de todo tipo de socimis, especialmente residenciales, que emergen como una alternativa a la renta fija en un momento en el que está muy cara y con la posibilidad de crear economías de escala, sumando partes para crear grandes todos, al tiempo que se benefician de un régimen fiscal especial, que permite no tributar por sociedades siempre y cuando se reparta un mínimo del 80% del beneficio en forma de dividendos.

En el terreno de la promoción residencial, se esperan rápidos movimientos para aprovechar el actual ciclo positivo, que durará dos, tres, cuatro o los años que toquen hasta que, como todo lo que sube, vuelva a bajar. Y, para entonces, el objetivo de estos vehículos es estar ya fuera habiendo creado nuevos gigantes, como se espera que haga Cerberus con Inmoglaciar, Bain con Habitat, o Varde con Vía Célere, por ejemplo.

Obviamente, habrá renegociaciones, ejecuciones y venta de parte de estas mismas carteras, sin olvidar un mercado que se cerró justo cuando estalló la anterior crisis: el de las titulizaciones. Este tipo de emisiones (similares a los bonos) fueron consideradas responsables de haber extendido la crisis subprime hasta límites insospechados, al haber troceado, paquetizado y vendido las hipotecas basura en forma de un producto financiero solvente, cuando lo que estaba detrás no lo era.

Ahora, según afirman varias fuentes conocedoras, los fondos están empezando ya a diseñar este tipo de estructuras para dar salida a una parte de los miles de millones en inmuebles que han adquirido a la banca, conscientes de que para desaguar una década de crisis van a necesitar mucho tiempo, recursos y todo tipo de alternativas. Y, aun así, está por ver si aciertan con su apuesta… o se han pasado de ambición.