Un juez accede a la dación en pago judicial de un piso por cláusulas abusivas

La sentencia es histórica y anula la responsabilidad personal e ilimitada que Bankia impuso a una pareja y a sus padres avalistas, añadida a la hipoteca de la casa. La entidad se había quedado con el inmueble por el 60% de su valor y reclamaba el resto de la deuda.

La sentencia no permite que Bankia persiga de por vida a esta pareja, que firmó una hipoteca de 170.000 euros, la entidad se adjudicó el inmueble por el 60% de su valor, vendió la casa a mayor precio y aún así reclamaba el dinero pendiente.

La resolución es pionera y ha sido dictada por el juez Manuel Ruíz de Lara, titular del Juzgado de lo Mercantil número 10 de Barcelona. Incluye una sólida y exhaustiva jurisprudencia del Tribunal Supremo, Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así como la Directiva 93/13 sobre las cláusulas abusivas en las que se basa el magistrado para adoptar su resolución.

Este fallo supone una dación en pago judicial y abre un nuevo camino a los miles de ejecuciones hipotecarias en marcha. Sólo en el año 2015 se registraron en los juzgados 68.165 procedimientos de ejecución hipotecaria y hubo 67.359 lanzamientos (desalojos por orden judicial), conocidos popularmente como desahucios.

La sentencia se centra en lo que ocurre después de una ejecución hipotecaria. Esto es, en el dinero que queda pendiente después de que el banco se quede con la casa y en el compromiso de por vida que adquirieron ante Bankia esta pareja y los padres de ella como avalistas para pagar la diferencia.

La cláusula anulada por abusiva fue “impuesta” por el banco: o la firmaban, o no les concedían la hipoteca

Esta garantía adicional a la casa hipotecada es la que ha resultado anulada porque el magistrado la considera nula al no cumplir el Derecho de la Unión, la jurisprudencia del TJUE y del Supremo.

La cláusula fue “impuesta” por el banco, de tal manera que la pareja tenía que acceder a firmar el préstamo hipotecario o no se lo concedían. El banco no cumplió el especial deber de información que exige el Derecho Europeo, en el sentido de dotar de “claridad y transparencia” su contrato.

Esta claridad y transparencia abarca que el consumidor que firmó el contrato y sus avalistas conozcan o pueda conocer con sencillez tanto la “carga económica” que realmente supone el contrato, “esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizada a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo”, sostiene el magistrado.

El contenido de la cláusula que exigía la responsabilidad personal e ilimitada del contratante y de su avalista, además de la hipoteca sobre la casa, estaba “prerredactado” y no fue fruto de “tratos o negociaciones individualizadas” entre ambas partes, resuelve la sentencia que realiza el control de transparencia exigido por el Supremo.

La información suministrada a los consumidores consistió en la lectura en la notaría de la escritura de préstamo hipotecario, sin que existan pruebas de que el banco aportó información adicional, como exige el Derecho Europeo.

Las cláusulas que anula la sentencia suponían la “renuncia de los fiadores a los beneficios de excusión, división y orden y además configura para los deudores principales una responsabilidad personal e ilimitada que se añade a la garantía hipotecaria establecida”.

El juez anula estas cláusulas porque faltó “información suficientemente clara” del objeto principal del contrato; “no existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible de la operatividad de las cláusulas que determinan garantías adicionales a la propia hipoteca” y “no hay información previa clara y comprensible sobre la incidencia económica que tendrían las referidas cláusulas de garantías adicionales y como operarían en función del valor de la finca sobre la que se constituía la hipoteca”.

Además, estas cláusulas “se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor”.

El magistrado Manuel Ruiz de Lara es también uno de los dos jueces que interpuso ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea una cuestión prejudicial sobre cláusulas suelo y que este alto tribunal resolvió en su famosa sentencia del pasado 21 de diciembre donde establece que, si una cláusula es declarada nula, es nula desde que se firmó y no desde el año 2013 como pretendía el Supremo.

Sentència Mercantil 10. Ordinario 732-2015

Publicado en Bancos, Justicia, Sociedad, Vivienda
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