Los últimos seis años han sido clave para la reconfiguración del acceso a la vivienda en España. El alquiler gana peso a costa de la vivienda de protección oficial, que ha desaparecido prácticamente de la planificación de las políticas públicas.
Proporción de hogares que gastan más del 40% de su renta neta disponible en el pago del alquiler. //
El dato recorrió todas las redacciones del país: el alquiler en las principales ciudades ha subido un 50% en los últimos seis años. España vive una fiebre del alquiler y así lo refleja el Banco de España en su último informe. La letra pequeña de ese dato es que el banco central lo saca de los informes de Idealista, un operador privado en el negocio de la vivienda. Unos días después, como cada día cinco de mes, el índice actualizador de rentas de contratos de alquiler (ARCA) mostraba que el precio de los alquileres ha subido un 4% entre junio y julio.
Operadores privados y banco central coinciden: el alquiler es un potro desbocado, “nunca baja”, como se dijo hasta 2008 de la rentabilidad de la vivienda. Pero el sector se rebela a conceder que hay una burbuja del alquiler: su posición es que se trata de un desajuste entre la oferta —escasa— y la demanda —alta—, producida, admite, por el incremento del alquiler turístico en determinados destinos. Con burbuja o sin burbuja, los datos muestran que esta forma de acceso a la vivienda ha crecido al ritmo que se desfondaba el modelo tradicional de entrada al mercado de familias con poco poder adquisitivo: la vivienda de protección oficial.
El aumento de 3,6% del peso relativo del alquiler en el mercado residencial español es un ajuste tras el cierre en forma de crash del “milagro hipotecario” y también el síntoma de que nuevos operadores han encontrado en este nicho de mercado un espacio para la inversión.
La llegada de fondos y socimis
“La reducción del promedio de las ratios préstamo-precio de las nuevas hipotecas, la concentración de la actividad económica en zonas geográficas con una oferta rígida de vivienda residencial o la fiscalidad asociada a la vivienda serían otros factores que habrían contribuido a un notable incremento de la demanda en el mercado del alquiler residencial en España”, explican los autores del informe de vivienda del Banco de España que encendió la alarma sobre la subida generalizada de los alquileres. Para Mario Espinoza, investigador del Instituto DM y coautor junto a Raquel Rodríguez del libro De la especulación al derecho a la vivienda, el informe, “más allá de sus pretensiones de objetividad”, es elocuente en su silencio sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013.
Una omisión significativa, explica Espinoza, ya que la LAU “no solo coincide con la escalada de incrementos del precio del alquiler dentro del período que analiza el informe del Banco de España (2013–2019), sino que es uno de los elementos centrales que permite explicar ese incremento”.
La reforma ha sido un estímulo imprescindible para la entrada de fondos de inversión y socimis a un nicho “altamente rentable” de mercado, explica Espinoza. La ley suprimió el derecho de tanteo, que desaparece cuando la vivienda se vende junto con el resto de viviendas de un mismo inmueble —fundamental cuando el edificio pertenece o es gestionado por un solo operador—, o la reducción a tres años del plazo obligatorio de alquiler que asistía al inquilino. De esta manera, las Socimi tiene las manos libres para ajustar al máximo el precio del alquiler.
Rentabilidad o calle
María García, de 41 años, es una entre los cientos de personas que este verano tendrá que buscarse una vivienda después de recibir la “oferta” de su actual arrendataria, la socimi Vitruvio, para permanecer en el edificio en el que vive, en un barrio de la periferia del suroeste de Madrid. Menos de 90 metros cuadrados, tres habitaciones —el salón se ha convertido en una para que una inquilina más rebaje la parte de cada una— cocina y baño. García y sus compañeras pagan 721 euros. En junio, Vitruvio les ha hecho una propuesta: 950 euros o a la calle.
Hoy, la renta mensual promedio de una vivienda en Madrid se sitúa en la cifra récord de 1.220 euros y en Barcelona es aún mayor: 1.250 euros mensuales
“El incremento de la rentabilidad del alquiler y, por tanto, de su atractivo como instrumento de inversión coincide con la entrada en el mercado de nuevos operadores”, traduce al lenguaje “técnico” el informe del Banco de España. Los datos muestran cómo estos fondos y sociedades han desplazado sus objetivos de mercado al alquiler, especialmente al desarrollo de operaciones de alta rentabilidad, como la venta de vivienda pública a fondos buitre en octubre de 2013 o desarrollos futuros como la Operación Chamartín. “Ahora conocemos el efecto de este desplazamiento de objetivos por parte del sector inmobiliario: el incremento del alquiler en un 50% en escasos cinco años. Y la expansión de la burbuja de los centros urbanos (Madrid, Barcelona) a las periferias más atractivas, incluidos municipios alejados”, explica Espinoza.
Hoy, la renta mensual promedio de una vivienda en Madrid se sitúa en la cifra récord de 1.220 euros y en Barcelona es aún mayor: 1.250 euros mensuales, según datos de otra organización de la patronal del alquiler, el Fichero de Inquilinos Morosos. “El estancamiento de los ingresos laborales de algunos grupos de hogares, unido al aumento del precio del alquiler, ha incrementado de forma considerable la relevancia de este gasto sobre el total de ingresos”, reconoce el informe del Banco de España, que aporta un dato revelador: entre las familias con menor renta, el gasto en vivienda de alquiler se lleva 47 de cada cien euros ingresados. En el total, una de cada cuatro familias destina más del 40% de su renta al alquiler.
Población en el primer quintil de renta que gasta más del 40% de su renta neta disponible en el pago del alquiler. // Primer quintil de renta en España en 2016: ingresos inferiores a 1.002,8€. //
La Ley de desahucios exprés
El 6 de junio de 2013 entraba en vigor la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, conocida resumidamente como Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por la actualización que supone de esta norma. Para los arrendatarios, traía una mala noticia: la ley favorece el desahucio exprés. En 2018 se produjeron 59.671 lanzamientos —desahucios por pago de alquiler— en toda España. 163 desahucios diarios. Son menos que en 2013, cuando se desahuciaron 67.189 hogares. Con una diferencia sustancial: España creció un 2,5% en 2018 y diciembre de 2018 se cerró con una tasa de paro del 14,3%. En 2013, el paro se situaba en diciembre en el 25,4% de la población, y el país estaba en crecimiento negativo: -1,7% respecto al año anterior.
Las cifras de desahucios, no obstante, han empeorado en lo que va de año. En junio, el Consejo General del Poder Judicial publicaba una nota de prensa anunciando que los lanzamientos practicados por impago de alquiler han aumentado un 5,2% en el primer trimestre de 2019 respecto al mismo periodo del año anterior. Seis años después de la LAU, se producen en España 173 desahucios por alquiler diarios.
Lanzamientos practicados por juzgados de primera instancia e instrucción en España. //
La burbuja del alquiler mató a la vivienda protegida
Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007, el alquiler y su reverso, los desahucios por impago, se han impuesto como principal modo de acceso a la vivienda, desplazando a las hipotecas y a la solución impuesta durante el franquismo para familias con pocos recursos y en proceso de pertenecer a la clase media nacida con el desarrollismo: la vivienda protegida oficial (VPO) en régimen de compra. “Asistimos al abandono de la VPO como herramienta”, señala Espinoza, “abandono que no deja de coincidir con la escalada de precios del alquiler y la llegada de fondos y Socimis”.
En los últimos cuatro años se han construido en régimen de viviendas de protección menos de la mitad de las VPO construidas solo en 2009. La LAU supuso, explica Espinoza, el abandono “al desván de las políticas públicas” de la modalidad predilecta hasta ese entonces, responsable del retraso de España respecto a otros países en el peso del mercado del alquiler. “Desde 2013 hasta ahora pueden aducirse muchas causas que den cuenta de la caída de la VPO, desde la exigua dotación presupuestaria de las administraciones públicas para proyectarlas -sacudidas por los recortes-, a la desconsideración de la VPO por parte del PP y el PSOE —creador y heredero del plan de vivienda vigente— como una herramienta valiosa para materializar el derecho a la vivienda —especialmente el de quien menos renta posee—”.
Gráfico: Evolución del número de nuevas Viviendas de Protección Oficial en España. //
La vivienda de protección nunca fue una solución pese a ser “nuestra solución” para el acceso. Como explicaba Raquel Rodríguez al principio de la década, “no se planteó la creación de un parque de viviendas social sino que se pasó directamente a la construcción y venta directa de las viviendas protegidas”, viviendas que dejaban de pertenecer al parque social una vez asignadas y que, con cada vez menos salvaguardas, se pueden revender en el mercado libre, lo que introduce las viviendas protegidas en un sector del parque cuyo fin no es el de ser utilizado sino que se ha transformado en objeto de acumulación. Como recalca Espinoza, coautor de De la especulación al derecho a la vivienda, el problema estructural de la VPO es la irrelevancia del parque público dedicado a alquiler social, que ronda actualmente un 1,5%, 15 puntos por debajo del francés y 28 por el de los países bajos.
Gráfico: Porcentaje de vivienda de alquiler social sobre el total del parque. 2017 o último año disponible. //
La inexistencia de un proyecto para crear ese parque estable, indica Espinoza, ha generado la situación insostenible en la que viven miles de arrendatarios: “Al no existir un parque público sustantivo, éste no puede moderar los precios del mercado ni tampoco ofrecer salidas habitacionales en momentos de crisis”.
De momento, solo Barcelona ha propuesto medidas como la limitación de los precios del alquiler, implementadas también en Berlín y París. Pero son soluciones que chocan con los intereses de la patronal del sector y los fondos de inversión desembarcados al calor de la LAU de 2013 y el plan de Vivienda 2018-2021 y, en todo caso, que no se extienden a otras zonas con presión por el alza de los precios.
“Ya sea por acción —por implementar la LAU— o por omisión —por no regular los alquileres—, parece que el gobierno del PP como el del PSOE se sienten cómodos “cabalgando burbujas”. Mientras tanto, los alquileres suben, se reactiva el mercado hipotecario —como consecuencia del estrangulamiento del alquiler— y la mayoría de la gente no puede acceder a una vivienda. O directamente la pierde en un desahucio”, concluye Espinoza.
