La patronal inmobiliaria: el lobby contra la regulación de los alquileres

Sánchez tiene que decidir qué es prioritario para su Gobierno: una ley de vivienda progresista que proteja a miles de familias con un control de precios efectivo o una ley subalterna a los intereses del sector

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PSOE, alquileres, especulación, fondos buitre

Hasta la crisis financiera de 2008, era común relacionar la patronal del negocio inmobiliario con las grandes empresas de la construcción y promoción inmobiliaria: Núñez y Navarro, la Llave de Oro o Vía Célere, entre otras. Agrupadas en influyentes organizaciones regionales como la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Catalunya (APCE), fundada en 1968, y la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), creada en 1977, estas empresas han funcionado como lobby de presión para incidir sobre las políticas de desarrollo urbano de los distintos gobiernos.

Por ejemplo, en el ciclo largo de burbuja hipotecaria que fue del 1996 al 2007, es fácil atribuir la influencia política que ejercieron estas asociaciones sobre el Gobierno de Aznar para que aprobara la polémica Ley de liberalización del suelo en 1998. Sin embargo, tras el estallido de la burbuja hipotecaria de 2008, el mercado inmobiliario se ha transformado profundamente y el espacio político de la patronal inmobiliaria no ha dejado de ampliarse.

No solo ha habido una diversificación de los sectores inmobiliarios, sino también un cambio en la escala: fondos de inversión internacionales que presionan directamente sobre el Gobierno

Si la larga década que sigue a 2008 sirvió para trasladar la especulación inmobiliaria de la burbuja hipotecaria (1996-2007) a la burbuja de los alquileres (2013-2020) –a través de cambios legislativos concretos en materia de vivienda–, la patronal inmobiliaria ha sabido adaptarse a la coyuntura, trasladando el grueso de su actividad al sector de los alquileres. No es casual que desde 2008 hayan aparecido en la escena inmobiliaria nuevos actores con un interés particular en el alquiler. En menos de una década se han constituido como nuevos agentes los sectores de la consultoría, la mediación, la inversión y la gestión inmobiliaria. No solo ha habido una diversificación de los sectores inmobiliarios, sino también un cambio en la escala geográfica: fondos de inversión internacionales que presionan directamente sobre el Gobierno del Estado.

En el actual contexto político, con una decisiva Ley de Vivienda que se tambalea por la oposición explícita de la patronal inmobiliaria a una regulación efectiva de los alquileres y con los fondos europeos Next Generation EU3 en juego para la rehabilitación de viviendas, resulta del todo necesario situar el espacio político que ocupa la patronal inmobiliaria. Si trazamos cronológicamente la aparición de los nuevos actores inmobiliarios, podemos perfilar la recomposición política de la patronal inmobiliaria en el presente ciclo especulativo:

– En 2013 nace la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), el lobby que reúne a las principales empresas consultoras como Savills Aguirre Newman, CBRE, Cushman & Wakefield, JLL, BNP Paribas Real Estate, Catella y Knight Frank. Tan solo estas siete firmas internacionales copan más del 90% del mercado de la consultoría inmobiliaria en España. El interés de las consultoras reside en reactivar la locomotora inmobiliaria para que sus servicios de valoración y análisis de mercado sigan siendo imprescindibles para las empresas del sector. Por ello, son recurrentes las intervenciones públicas de su presidente, Ricardo Martí-Fluxá, o la CEO de Savills Aguirre Newman, Anna Gener, en los medios de comunicación, abogando por la construcción de nuevas viviendas sociales o privadas dedicadas al alquiler (el denominado built-to-rent) bajo un modelo de colaboración público-privada.

– En 2017, se consolidaba el sector de la mediación inmobiliaria con la creación de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), integrada en la CEOE como organización empresarial, que integra 12 entidades que representan a unas 5.000 agencias inmobiliarias. FADEI se constituyó con “la intención de crear una patronal fuerte y representativa del sector de la mediación inmobiliaria, sensible a todo tipo de empresas”, según se lee en su página web. FADEI se posicionó enseguida en contra de la Ley catalana de Regulación de los Alquileres, una medida que atacaba directamente a sus intereses por limitar los rendimientos económicos de su negocio. La presidenta de FADEI, Montserrat Junyent, acumula una larga trayectoria en el sector inmobiliario y es una portavoz recurrente de la patronal en los medios de comunicación.

– En 2019 se constituyó Asocimi (Asociación Española de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) con el objetivo de representar los intereses de más de 90 Socimis que se han creado en menos de una década, situando a España como el país europeo con mayor número de Socimis. Estos vehículos de inversión, recordemos, cotizan en los mercados financieros y utilizan el capital de inversores de todas partes del mundo para comprar todo tipo de inmuebles. El principal atractivo de las Socimis reside en que no pagan impuesto de sociedades, es decir, un modelo de especulación a coste cero. En la actual coyuntura política, donde el Gobierno ha impulsado el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) a fin de canalizar las ayudas de los fondos europeos Next Generation EU3 para la rehabilitación de viviendas y eficiencia energética, Asocimi ya se ha erigido como un early rider de la patronal inmobiliaria, preparando la maquinaria burocrática para capturar el influjo de capital europeo que recibirá el Ejecutivo. El presidente de Asocimi, Javier Basagoiti, se ha convertido en otro productor de discurso orgánico dentro del universo simbólico de la patronal inmobiliaria.

El principal atractivo de las Socimis reside en que no pagan impuesto de sociedades, es un modelo de especulación a coste cero

Las Socimis han sido piezas claves para desatascar los miles de inmuebles que se quedaron las entidades financieras. Recordemos que, en 2013, el Gobierno de Rajoy reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos para reducir la duración de los contratos de alquiler de 5 a 3 años, coincidiendo así con el plazo obligatorio que las Socimis deben cumplir al arrendar sus inmuebles a cambio de ahorrarse el impuesto de sociedades. Con estos cambios, los fondos de inversión internacionales arrasaron como un tsunami el ladrillo que las entidades financieras se habían quedado tras el impago de miles de préstamos hipotecarios. Así, fondos oportunistas como Blackstone y Cerberus se han convertido en las mayores inmobiliarias del Estado. Y para canalizar y gestionar sus inmuebles en el mercado del alquiler, el Gobierno de Rajoy les preparó un traje a medida: las Socimis.

El caso de Blackstone merece mención aparte. Este conocido fondo de inversión norteamericano no solo se ha convertido en el mayor casero del Estado –con más de 20.000 viviendas en alquiler–, sino que también es el fondo que posee más Socimis en el Estado. Blackstone constituye un lobby por sí solo: son públicos los ataques mediáticos que ha protagonizado el fondo a fin de presionar al ministro Ábalos para que no apruebe una regulación de los alquileres estatal. Su máximo representante en el Estado, Eduardo Mendiluce, CEO de las inmobiliarias Anticipa y Aliseda, se ha convertido en un gurú dentro del sector real estate. Antes de fichar por Blackstone, Mendiluce trabajaba como responsable de desarrollo corporativo inmobiliario en Catalunya Caixa, la entidad bancaria a la cual Blackstone compró la cartera de activos en 2012.

– En 2020, se anunciaba la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL), la jugada maestra de Blackstone y otras grandes inmobiliarias y promotoras como la Llave de Oro. El objetivo de ASVAL es juntar a los grandes propietarios con los pequeños arrendadores, utilizando a éstos últimos como el caballo de Troya para ganar el apoyo de la opinión pública. El presidente de ASVAL es Joan Clos i Matheu, el conocido exalcalde de Barcelona y ex ministro de Industria del gobierno de Zapatero. Clos es una pieza clave de la patronal inmobiliaria: conecta las redes políticas con los CEOs de las grandes empresas inmobiliarias. Clos, además, es el presidente de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI), la rama española de una asociación de empresarios inmobiliarios de todo el mundo. Entre sus socios, FIABCI aúna a agentes inmobiliarios como APCE o al Colegio de Agentes Inmobiliarios de Barcelona.

Las organizaciones y asociaciones de la patronal inmobiliaria no se limitan a las anteriormente citadas. Existe una larga red de actores y colaboradores que comparten los mismos intereses económicos en el mercado inmobiliario. Un ejemplo claro son los portales inmobiliarios, que guardan la apariencia de espacios neutros donde arrendadores e inquilinos se encuentran y realizan sus transacciones, pero en realidad utilizan su enorme poder mediático para beneficiar a los grandes intereses de la patronal inmobiliaria. Portales como Idealista o Fotocasa tienen un papel muy importante en la difusión de datos sesgados sobre el mercado inmobiliario que en algunos territorios llegan a orientar las políticas públicas ante la ausencia de datos oficiales. El caso de Idealista es conocido por sus prácticas ilícitas para pactar el precio de los alquileres y por incumplir la Ley catalana de Regulación de los Alquileres. El jefe de Idealista, Fernando Encinar, es un habitual comentarista en los medios de comunicación y es conocida su oposición dogmática al control de los alquileres.

Con este complejo puzle de actores, la patronal del negocio inmobiliario ya no puede ser circunscrita al sector de la construcción y del mercado hipotecario; debe ser situada en un contexto más amplio, donde la apuesta inmobiliaria pasa por la revalorización perpetua de los alquileres. En menos de una década, se han sumado varias organizaciones sectoriales (consultoría, mediación, inversión y gestión inmobiliaria) y actores internacionales, como los fondos de inversión, al espacio político de la patronal inmobiliaria: un espacio de confluencia donde convergen distintos actores inmobiliarios para defender un modelo de negocio centrado en el alquiler. Por ello, el consenso principal que atraviesa el discurso de la patronal inmobiliaria es la animadversión hacia la regulación de los alquileres, una medida que ataca frontalmente la razón de ser de su negocio: la extracción de rentas a través de la especulación inmobiliaria.

Del mismo modo que los sindicatos laborales defienden los derechos de los trabajadores y las trabajadoras ante las presiones de la patronal CEOE, conviene un contrapeso sindical al despliegue organizativo de la patronal inmobiliaria de los últimos años. Identificar la organización y estructuración de los intereses de la patronal inmobiliaria en el mercado de la vivienda y, especialmente, del alquiler, evidencia la necesidad de una organización sindical fuerte que defienda los derechos de los inquilinos y las inquilinas. Hasta 2017, cuando se creó el primer Sindicato de Inquilinas e Inquilinos en Madrid y Barcelona, cualquier arrendatario se enfrentaba, de forma individual, a un mercado de alquiler que, como una fuerza natural e incontrolable, se autorregula y cuyo desarrollo queda a expensas de los ciclos económicos. Ahora, sin embargo, sabemos quién hay detrás de estas fuerzas naturales que gobiernan el mercado del alquiler, la forma en que se vehiculan y cómo se convierten en grupos de presión.

En definitiva, el mercado del alquiler se ha convertido en un auténtico campo de batalla. Con una patronal inmobiliaria afianzada en bloque para impedir que el control de los alquileres entre en la futura Ley de Vivienda, solo queda el contrapoder de la gente organizada en el movimiento por la vivienda –en los Sindicatos de Inquilinas e Inquilinos y la PAH– para asegurar que el Ejecutivo cumpla con su pacto de Gobierno: regular los alquileres de forma efectiva o habilitar a las Comunidades Autónomas para que legislen en materia de vivienda.

En septiembre de 2020, el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos consiguió que el Parlament de Catalunya aprobara la ley de regulación de precios. Una regulación que, de acuerdo a los últimos datos, ha demostrado ser útil, pues los precios del alquiler han bajado y la firma de contratos no ha dejado de aumentar. Que la regulación de precios que incluya la Ley de Vivienda sea tan eficaz como la regulación existente en Catalunya, dependerá de la fuerza colectiva que sea capaz de organizar el movimiento por la vivienda. Y Pedro Sánchez tendrá que decidir qué es prioritario para su Gobierno: una Ley de Vivienda progresista que proteja a miles de familias con un control de precios efectivo o una Ley subalterna a los intereses de la patronal inmobiliaria.

Jordi Guzmán es miembro del Sindicato de Inquilinos de Barcelona.

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